Предварительный договор купли-продажи и закон

Если Вы сразу оказались на этой странице, перейдите в начало для того чтобы полностью ознакомиться с этой статьей

подписание договора

Продолжение….

 Есть, в законе и некоторое исключение из «копирования» этих договоров. Основной договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Но это не значит, что и предварительный договор купли-продажи квартиры или дома должен регистрироваться таким же образом – именно такой вывод напрашивается из разъяснений судов высшей инстанции.
  В разъяснении Высшего арбитражного суда РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года, говорится,что в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора, и регистрировать предварительный договор не нужно.

 Очень часто некоторые граждане возлагают на предварительный договор слишком большие надежды. Так, к примеру, на нашем рынке недвижимости довольно часто заключается предварительный договор, по которому покупатель платит продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом, когда заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору. Но это не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ, признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  На рынке же недвижимости, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение покупателем задатка. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток останется у продавца. Если же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка.
  На самом деле это не соответствует закону. Предварительный договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается почти на два месяца.

 Другая ошибка состоит в том, что предварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.
Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении заключить основной договор купли-продажи.И более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.В крупном агенстве недвижимости имеющим большой опыт на рынке недвижимости, таких убытков наберется на многие тысячи !

На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительный договор предлагают заключить застройщики, но это не совсем правомерно. Дело в том, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.К сожалению застройщики пользуются этим довольно-таки часто.

Нередко сторона, не желающая заключить основной договор, пытается признать предварительный договор недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.).
Стоит помнить и о том, что основной договор тоже не будет заключен, если предварительный договор признан незаключенным или в нем отсутствуют существенные условия.

Чтобы правильно написать такой договор, стоит сразу выяснить все данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ. Как мы писали выше, в предварительном договоре, так же как и в основном, должны быть указаны данные сторон сделки. Фамилия, имя и отчество, если стороной договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес регистрации. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности (номер,число,и имя нотариуса выдавшего доверенность).
Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).

В соответствии с законом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре данного пункта он считается незаключенным.
В договоре необходимо указать какой-то срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако, если такой срок не определен,то согласно п.4 ст.429 Гражданского кодекса РФ, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если же договор в оговоренный срок (или срок превышающий год,со дня заключения договора) не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Так же действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Перейти в начало статьи….

Перейти на главную страницу сайта

200stran.ru: показано число посетителей за сегодня, онлайн, из каждой страны и за всё время

 




Добавить комментарий